Tapu İşlemlerinde Harç ve Vergiler
Tapu Harcı ve Düşük Beyan Riski
Ev, işyeri, arsa ve tarla gibi gayrimenkul alım satımlarında, tapuda beyan edilen tutarın %4’ü tapu harcı olarak ödenir. Ancak satış bedelinin düşük gösterilerek tapu harcından kaçınmak yasal değildir ve sıkça başvurulan bir yöntemdir. Uzmanlar, bu yöntemin ciddi mali ve hukuki sonuçlar doğurabileceğini belirtiyor.
Ekspertiz Raporu Zorunluluğundan Vazgeçildi mi?
Son dönemde gündeme gelen tüm tapu işlemlerinde ekspertiz raporu zorunluluğu getirilmesine ilişkin kanun teklifinden şu an için vazgeçilmiş durumda. Ancak bu, tapuda istenilen değerin gösterilebileceği anlamına gelmiyor. Gerçek alım satım değerinin bildirilmesi zorunluluğu devam ediyor.
Rayiç Bedel mi Gerçek Satış Değeri mi Gösterilmeli?
Tapudaki devir işlemlerinde, genellikle belediye rayici diye de bilinen emlak vergisi değeri üzerinden işlem yapılır. Örneğin, gerçekte 6 milyon TL’ye satılan bir konut için, belediyeden alınan vergi değeri 1 milyon TL ise, bu değer bildirilerek tapu harcı ödenir. Ancak, Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın yayımladığı rehbere göre, gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı, beyan edilen “gerçek devir ve iktisap bedeli” üzerinden binde 20 (%2) oranında alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı yani toplamda %4 olarak alınmalıdır.
Değerin Düşük Gösterildiği Nasıl Tespit Ediliyor?
Tapuda değeri düşük gösterilmesi durumu, IBAN incelemesi, kredi kullanımı ve emsal tespiti gibi yöntemlerle tespit edilebilir. Örneğin, tapuda 1 milyon TL’ye satıldığı görünen bir gayrimenkul için, alıcının banka hesaplarına 6 milyon TL yatırıldığı tespit edilerek işlem yapılabilir. Ayrıca, aynı binada veya bölgede satılan benzer nitelikteki gayrimenkullerin değeri ile arasında büyük fark olması durumunda da tespit yapılarak cezalı vergi ve harç istenebilir.
Gayrimenkul Değerini Düşük Göstermenin Cezası Nedir?
Tapuda gayrimenkulün gerçek değerinden daha düşük gösterildiğinin tespiti halinde, aradaki farka isabet eden harç faiziyle birlikte isteniyor. Faiz oranı, 21 Mayıs 2024’ten itibaren aylık %4.5, yıllık %54 olarak uygulanıyor. Ayrıca, eksik ödenen harç tutarının %25’i kadar vergi ziyaı cezası kesiliyor. Örneğin, tapuda 1 milyon TL değer gösterilerek yapılan bir konut satışı gerçekte 6 milyon TL’ye yapılmışsa, aradaki 5 milyon TL farka isabet eden tapu harcı olan 200 bin TL faiziyle birlikte isteniyor. Bu tutarın %25’i olan 50 bin TL de ceza kesiliyor.
Tapu Harcı Cezası Dışında Başka Cezalar Var mı?
Tapu harcına ilişkin ceza ve faiz, buzdağının görünen kısmıdır. Asıl sonuçlar çok daha tehlikeli ve yüksek bedellidir. Değerin düşük gösterildiği tespiti yapıldıktan sonra, gayrimenkulün alım satımı arasındaki fark üzerinden gelir vergisi veya satışı yapan şirketse kurumlar vergisi de faiziyle birlikte isteniyor. Burada, verginin 1 katı kadar vergi ziyaı cezası kesiliyor.
Gayrimenkul Değerini Düşük Göstermenin Diğer Riskleri
Gayrimenkul üzerinde paydaşlık varsa, paydaşların kanundan kaynaklı önalım hakkı bulunuyor. Tapuda değerin düşük gösterilmesi halinde, paydaşların bu düşük bedel üzerinden önalım hakkını kullanarak gayrimenkulü satın alması mümkün hale geliyor. Bu durum, mülk sahibini ciddi zarara uğratabilir. Ayrıca, gayrimenkulün değeri düşük gösterilerek satıldığında, satış gerçekleştiren tarafın alacaklıları, değerin düşük gösterilmesi sebebiyle satış işleminin iptalini talep edebilir ve gayrimenkul üzerine tedbir koydurabilir.
Tapuda Düşük Gösterilen Değer Geriye Dönük Düzeltilebilir mi?
Daha önce tapu işlemi yapılmış olanlar, aradaki tapu harcını tamamlayarak ve ödemenin geciktiği her ay için pişmanlık zammı ödeyerek gayrimenkulün tapudaki değerini tekrar yükseltebilir. Bu sayede, düşük beyanın getirdiği risklerden kurtulmak mümkündür.
Geriye Dönük Yapılandırma veya Af Mümkün mü?
Tapu harçlarının düşürülmesi ve geriye dönük yapılandırma imkanı tanıyan kanuni düzenlemeler getirilmesi önerilmektedir. Bu sayede, tapu kayıtlarının gerçeğe uygun hale gelmesi sağlanabilir. Ayrıca, tapu harçlarının toplamda %1 hatta %0.5 gibi makul bir orana çekilmesi önerilmektedir. Bu şekilde, işlem yapanlar riske girmek yerine makul tutarı ödeyerek güvende kalabilirler ve toplamdaki harç ve vergi tahsilatı artabilir.