Depozito konusunun hem kiracılar hem de ev sahipleri için ciddi uyuşmazlıklar doğurduğunu belirten Hukukçu Gayrimenkul Danışmanı Gürcan Alpaslan, depozitonun kira sözleşmesinin temel bir unsuru değil, “eki niteliğinde” bir güvence aracı olduğunu vurguladı.
“Depozito, kiracıya güvence amacıyla alınır. Kira ilişkisinin sonunda mülkte meydana gelen zararların karşılanması için kullanılabilir. Kiraya veren, yalnızca oluşan zararı depozitodan tahsil edebilir” dedi.
“Depozito güncel kira bedeli üzerinden iade edilmeli”
En çok tartışılan konulardan birinin, depozitonun eski kira bedeli üzerinden mi yoksa güncel bedel üzerinden mi iade edileceği olduğunu belirten Alpaslan, uygulamada sıkça yapılan hatalara dikkat çekti.
“Depozitonun belirlenmesi tarafların serbest iradesine bağlıdır. Ancak üst sınır üç aylık kira bedelidir.
Sözleşme sonunda iade yapılırken, başlangıçtaki depozito oranı güncel kira bedeline göre hesaplanmalıdır,” dedi.
Alpaslan örnek vererek açıkladı:
“Kira bedeli 10 bin TL iken 10 bin TL’lik depozito verilmişse, kira bedeli 3 yıl sonra 30 bin TL olmuşsa, kiraya veren depozitoyu bu yeni orana göre yani 30 bin TL olarak iade etmek zorundadır.”
Zararlar depozitodan karşılanabilir
Depozitonun hangi durumlarda iade edilmediğine de açıklık getiren Alpaslan, Türk Borçlar Kanunu’na atıfta bulunarak şunları söyledi:
“Kira süreci sonunda kiralananda meydana gelen zararların tamamı depozito üzerinden karşılanabilir. Ancak kiraya veren, zararı karşıladıktan sonra artan miktarı mutlaka kiracıya iade etmek zorundadır.”
Bu düzenlemenin kiracı lehine adil bir denge oluşturduğunu belirten Alpaslan, hem ev sahiplerinin hem kiracıların yazılı tespit ve teslim tutanağı düzenlemesinin önemine dikkat çekti.
“Mülk satılsa bile sorumluluk yeni malike geçer”
Kira ilişkisi devam ederken mülkün satılması hâlinde, depozito iadesi konusundaki sorumluluğun kimde olduğu da çoğu zaman karışıyor.
Alpaslan, bu konuda **“halefiyet ilkesi”**ni hatırlattı:
“Bir taşınmaz el değiştirdiğinde, kira ilişkisine dair tüm hak ve borçlar yeni malike geçer.
Yani kiracı artık yeni malike karşı hak sahibidir. Depozitoyu iade etmekle yükümlü olan da eski malik değil, tapuda alıcı olarak gözüken yeni maliktir.”
Uzmanlardan öneri: “Belgeleyin ve oran belirtin”
Gayrimenkul hukukunda sıkça göz ardı edilen depozito uygulamalarının, yanlış yorumlandığında her iki taraf için de mağduriyet yaratabileceğini belirten uzmanlar, şu uyarıda bulunuyor:
-
Kira sözleşmesinde depozito miktarı açıkça belirtilmeli,
-
Mülk tesliminde fotoğraflı veya yazılı hasar tespiti yapılmalı,
-
İade sürecinde güncel kira oranı esas alınmalı.
Gürcan Alpaslan’ın da vurguladığı gibi, hakkaniyet ve piyasa koşullarına uygunluk, kiracı–ev sahibi ilişkilerinde adaletin temelini oluşturuyor.
