Milyonlarca Kiracıyı İlgilendiren Tahliye Kararı! İstinaf Mahkemesi İtirazı Reddetti

Türkiye genelinde milyonlarca kiracıyı yakından ilgilendiren tahliye taahhütnamesi tartışmalarında dikkat çekici bir gelişme yaşandı. Ev sahibi ile kiracı arasında yaşanan ve yargıya taşınan uyuşmazlıkta, tarih bölümlerinin sonradan doldurulduğu iddia edilen tahliye taahhütnamesinin hukuki geçerliliği değerlendirildi.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi, kiracının istinaf başvurusunu esastan reddederek ilk derece mahkemesinin tahliye kararını korudu.

Milliyet'te yer alan habere göre, Avukat Gizem Gonce'nin aktardığı dosyada, kiracının tahliye taahhütnamesini kira sözleşmesiyle birlikte ve tarih bölümleri boşken imzaladığı yönündeki savunması, yeterli delille desteklenmediği gerekçesiyle kabul edilmedi.

KİRACININ İMZALADIĞI BELGE MAHKEMELİK OLDU

Uyuşmazlığın başlangıcı, taraflar arasında 11 Temmuz 2019 tarihinde imzalanan bir yıllık kira sözleşmesine dayanıyor.

Mahkemeye sunulan tahliye taahhütnamesinde ise düzenleme tarihi 12 Ağustos 2022, taşınmazın boşaltılacağı tarih 12 Temmuz 2023 olarak yer aldı.

Ev sahibi, kiracının bu tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak kabul ettiğini ancak taahhüdünü yerine getirmediğini ileri sürdü.

Belirlenen tarihte konutun tahliye edilmemesi üzerine ev sahibi, 17 Temmuz 2023 tarihinde icra takibi başlattı.

Tahliye emri 28 Temmuz'da kiracıya tebliğ edilirken kiracı, 31 Temmuz'da icra takibine itiraz etti. Bunun üzerine ev sahibi, itirazın iptali ve taşınmazın tahliyesi talebiyle dava açtı.

KİRACI: TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİ BOŞKEN İMZALADIM

Davada kiracı tarafının en önemli savunması, tahliye taahhütnamesinin imzalandığı koşullar oldu.

Kiracı, belgenin kira sözleşmesiyle aynı anda, düzenleme ve tahliye tarihleri boş bırakılarak imzalatıldığını iddia etti.

Ayrıca taahhütnamede yazılı düzenleme tarihinde ev sahibinin Yunanistan'da, kendisinin ise Edirne'de bulunduğunu öne sürdü.

Kiracı tarafı, ev sahibinin yüksek oranda kira artışı talep ettiğini, bu talebin kabul edilmemesinin ardından tahliye sürecini başlattığını da savundu.

Bu gerekçelerle tahliye taahhütnamesinin hukuken geçersiz olduğunu ileri süren kiracı, davanın reddini istedi.

MAHKEMEDEN EV SAHİBİ LEHİNE TAHLİYE KARARI

İlk derece mahkemesi, tarafların iddialarını ve dosyada bulunan belgeleri değerlendirdikten sonra ev sahibinin açtığı davayı kabul etti.

Mahkeme, kiracının icra takibine yaptığı itirazın iptal edilmesine, takibin devamına ve taşınmazın tahliyesine hükmetti.

Karara itiraz eden kiracı ise dosyayı istinaf mahkemesine taşıdı.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi, ilk derece mahkemesinin kararını hem hukuki gerekçeler hem de delillerin değerlendirilmesi bakımından inceledi.

TARİHLERİN SONRADAN DOLDURULMASI BELGEYİ GEÇERSİZ KILAR MI?

Kararda öne çıkan en önemli konu, tahliye taahhütnamesinin tarih bölümlerinin sonradan doldurulmuş olmasının hukuki sonucu oldu.

Aktarılan değerlendirmeye göre, bir kişinin tarih alanları boş olan tahliye taahhütnamesini imzalaması ve bu alanların daha sonra doldurulması, belgenin kendiliğinden geçersiz sayılması için yeterli değil.

Ancak bu durum, her boş imzalı tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğu anlamına da gelmiyor.

Belgenin kiralananın tesliminden önce alındığı, irade sakatlığı bulunduğu veya taraflar arasındaki anlaşmaya aykırı şekilde doldurulduğu iddialarının somut delillerle ortaya konulması gerekiyor.

Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun geçmiş kararlarında da boş imzalanan belgelerin anlaşmaya aykırı doldurulduğuna ilişkin uyuşmazlıklarda ispat meselesinin önem taşıdığı görülüyor.

KİRACININ SAVUNMASINDAKİ EKSİKLİK KARARI ETKİLEDİ

Avukat Gizem Gonce'nin aktardığı dosyada, kiracı tarafı tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesiyle birlikte alındığını ve tarihlerinin sonradan doldurulduğunu savundu.

Kamu Personeli Maaşlarında Yeni Dönem! 5,4 Milyon Çalışanı İlgilendiriyor

İçeriği Görüntüle

Ancak mahkeme, bu iddiaları destekleyecek yeterli yazılı delilin sunulmadığını değerlendirdi.

Böylece yargılama sürecinde yalnızca kiracının beyanları değil, ileri sürülen iddiaların hangi delillerle kanıtlanabildiği de belirleyici oldu.

Karar, özellikle konut kiralarken tarih alanları boş olan belgelere imza atan kişilerin karşılaşabileceği hukuki riskleri yeniden gündeme taşıdı.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ HANGİ ŞARTLARDA GEÇERLİ?

Tahliye taahhütnamesine ilişkin temel düzenleme, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinde bulunuyor.

Bu hükme göre geçerli bir tahliye taahhüdü bakımından şu koşullar önem taşıyor:

• Yazılı olmalı: Kiracının taşınmazı boşaltma taahhüdü yazılı şekilde verilmelidir.

• Teslimden sonra düzenlenmeli: Taahhüt, kiralanan taşınmazın kiracıya teslim edilmesinden sonra verilmelidir.

• Belirli tahliye tarihi içermeli: Kiracının taşınmazı hangi tarihte boşaltmayı üstlendiği belirli olmalıdır.

• Kiracının iradesini yansıtmalı: Taahhütnamenin geçerliliğini etkileyebilecek baskı, aldatma veya diğer irade sakatlığı iddiaları somut olay kapsamında değerlendirilir.

• Yasal süreye uyulmalı: Ev sahibi, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır.

Bu koşulların hukuki dayanağı Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili hükmü ve yargı içtihatlarıdır.

KİRA SÖZLEŞMESİYLE AYNI GÜN İMZALANAN TAAHHÜTNAME GEÇERLİ Mİ?

Kiracılar tarafından en çok merak edilen konulardan biri, kira sözleşmesi imzalanırken alınan tahliye taahhütnamelerinin geçerliliği.

Türk Borçlar Kanunu'na göre tahliye taahhüdünün, kiralanan taşınmazın teslim edilmesinden sonra verilmesi gerekiyor.

Bu nedenle taşınmaz henüz teslim edilmeden alınan tahliye taahhütnameleri geçerlilik bakımından sorun oluşturabiliyor.

Ancak belgenin üzerinde kira sözleşmesinden sonraki bir tarihin bulunması, taahhüdün gerçekten o gün verildiğini tek başına tartışmasız hale getirmiyor.

Kiracı, belgenin gerçekte daha önce imzalatıldığını iddia edebilir. Bununla birlikte bu iddianın nasıl ispatlanacağı, dosyadaki delillere ve uyuşmazlığın özelliklerine göre değerlendiriliyor.

EV SAHİPLERİ İÇİN BİR AYLIK SÜRE KRİTİK

Tahliye taahhütnamesi, ev sahibine herhangi bir tarihte sınırsız şekilde tahliye talep etme hakkı vermiyor.

Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesi, kiracının yazılı olarak üstlendiği tarihte taşınmazı boşaltmaması halinde ev sahibinin bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabileceğini veya dava açabileceğini düzenliyor.

İncelenen uyuşmazlıkta:

Mahkeme, 17 Temmuz 2023 tarihinde başlatılan icra takibinin bir aylık yasal süre içerisinde yapıldığını belirledi.

Ayrıca kiracının itirazının ve ev sahibinin açtığı itirazın iptali davasının da süre yönünden değerlendirildiği aktarıldı.

İSTİNAF MAHKEMESİ KİRACININ BAŞVURUSUNU REDDETTİ

Dosyayı inceleyen İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi, ilk derece mahkemesinin kararında kaldırmayı gerektirecek bir usul veya hukuk hatası bulunmadığı sonucuna vardı.

Kiracının istinaf başvurusu esastan reddedilirken, icra takibine yapılan itirazın iptaline ve taşınmazın tahliyesine ilişkin ilk derece mahkemesi kararı korundu.

Kararın öne çıkan gerekçesi, belgenin boş imzalandığının ileri sürülmesinin tek başına geçersizlik sonucunu doğurmaması ve somut olayda kiracının iddialarını destekleyebilecek yeterli yazılı delilin bulunmaması oldu.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İMZALAYAN KİRACILAR NELERE DİKKAT ETMELİ?

Mahkeme kararının ardından, özellikle yeni ev kiralayacak veya mevcut kira sözleşmesini yenileyecek vatandaşlar açısından tahliye taahhütnamelerinin önemi bir kez daha ortaya çıktı.

Hukuki uyuşmazlık yaşamamak için tarih bölümleri boş bırakılmış belgelerin imzalanmaması, imzalanan belgelerin birer örneğinin saklanması ve teslim tarihiyle ilgili kayıtların korunması önem taşıyor.

Ayrıca kira sözleşmesiyle birlikte tahliye taahhütnamesi imzalanmasının istendiği durumlarda, kiracıların imzanın hukuki sonuçları hakkında bilgi edinmesi gerekiyor.

Öte yandan tahliye taahhütnamesi bulunan her kiracının otomatik olarak evden çıkarılabileceği yönünde bir sonuç bulunmuyor. Her uyuşmazlık, belgenin düzenlenme koşulları, geçerliliği, sunulan deliller ve yasal süreler dikkate alınarak değerlendiriliyor.

KARAR TÜM KİRACILAR İÇİN EMSAL Mİ?

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinin kararı, benzer tahliye uyuşmazlıkları açısından dikkat çekici bir hukuki değerlendirme ortaya koyuyor.

Ancak tek bir istinaf kararının bütün kiracılar hakkında otomatik ve bağlayıcı bir tahliye sonucu doğurduğu söylenemez. Üstelik kararın tam metni ile esas ve karar numarası kamuya açık haber aktarımında yer almadığından, değerlendirme aktarılan gerekçelerle sınırlı.

Hukuki açıdan belirleyici olan nokta, tahliye taahhütnamesinin nasıl ve ne zaman alındığı ile buna yönelik itirazların hangi delillerle desteklendiği.

Bu nedenle yeni karar, özellikle boş tarihli tahliye taahhütnamesi imzalayan kiracılar için önemli bir uyarı niteliği taşırken ev sahipleri açısından da yasal süre ve usul şartlarına uyulmasının önemini gösteriyor.